Baş verən prosesin yaranmasının səbəbi ilə bağlı müxtəlif fikirlər irəli sürülsə də, bəzi ekspertlər və maklerlər bunun manatın devlavasiyası, bəziləri Rusiya amili, dünya bazarında neftin qiymətinin enib-qalxması, bəziləri isə "Sovetsk"də və paytaxtın digər ərazilərində söküntü işlərinə yenidən start verilməsi ilə əlaqədar olduğunu bildirirlər.

Ümumiyyətlə, ötən ildən başlayaraq dünya bazarında neftin qiymətinin enməsi, cari ildə isə ölkəmizdə devalvasiyanın həyata keçirilməsi nəticəsində daşınmaz əmlak bazarında xaos yaranıb. Belə vəziyyətdə bazar barədə məlumatı olmayan müştərilərin mətbuatda dərc olunan şərhləri və qiymətləri real faktlar kimi qəbul etmələri, elanlarda bir çox ziddiyətli qiymətlərin göstərilməsi böhranı daha da dərinləşdirə bilər.

ANS PRESS-in araşdırmasına görə, indi mənzil bazarında alqı-satqıda durğunluq müşahidə olunur. Bu bahalaşmanın və durğunluğun səbəbi nədir? Son vəziyyətin təhlili göstərir ki, ev, mənzil almaq istəyənlərin sayı artıb, amma satıcıların qiymətləri dollara çevirməsi bu amillərə təsir göstərib. Digər tərəfdən, manatın məzənnəsinin daha da düşəcəyi güman olunur. Buna görə də alcılar ev, mənzil almağa üstünlük verirlər, belə olan halda isə bazarda tələbat artır, bu, nəticədə qiymətlərin yüksəlişinə yol açır. Mənzil bazarında bahalaşmaya təsir edən daha bir məqam isə daşınmaz əmlakın alqı-satqısından əlavə dəyər vergisinin (ƏDV) tutulmasıdır.

"Əmlak Bazarı İştirakçıları" İctimai Birliyinin icraçı direktor Elnur Əsədov mənzil bazarındakı son vəziyyətlə bağlı bildirib ki, hazırda ölkənin əmlak bazarında durğunluq hökm sürür. Ev alqı-satqısı ilə bağlı son aylarda əməliyyat demək olar sıfır səviyyəsinə düşüb. Durğunluğun əsas səbəblərindən biri dolların qalxması, bazarda alıcı qüvvəsinin gözləmə mövqeyi tutması və manatın devalvasiyasıdır. Alıcı qüvvəsinin əksəriyyəti ipoteka ilə ev almağa üstünlük versələr də, lakin burda da əməliyyatların sayı çox deyil. Son ayda cəmi 2-3 belə alqı-satqı olub. Bazarda təklifin çox olmasına baxmayaraq, qiymətlərin yüksəlişi əmlakın əlçatmazlığına gətirib çıxarır. Ciddi bahalaşma əsasən yeni tikililərdə qeydə alınır.

Hökumət mənzil bazarına təsir etmək üçün sosial ipotekaya ayrılan vəsaitin həcmini artırmağı düşünür. Milli Məclisdə Nazirlər Kabinetinin 2014-cü ildəki fəaliyyəti ilə bağlı hesabatın müzakirəsi zamanı Azərbaycan Mərkəzi Bankının (AMB) İdarə Heyətinin sədri Elman Rüstəmov deyib ki, biz hökumətlə birlikdə iqtisadiyyatın əlavə maliyyələşdirilməsi, ucuz maliyyə vəsaitlərinin verilməsini düşünürük.

O deyib ki, bunlardan ən önəmlisi ipoteka hesab olunur: "Məsləhətləşmə və fikir birliyi artıq var. Birincisi, biz ipotekaya verilən vəsaiti, ümumi vəsaiti əhəmiyyətli dərəcədə, dəfələrlə qaldırmaq fikrindəyik. Bunun mənbəyini müəyyənləşdirmişik. İkincisi, ipoteka məbləğini - həm kommersiya, həm də sosial ipotekanın məbləğini əhəmiyyətli dərəcədə artırmaq istəyirik. Üçüncüsü, başlıca məqsəd ipotekada iqtisadi aktivliyi canlandırmaqdır. Yəni, bu vəsaitlərin yeni tikintiyə yönəldilməsi istiqamətində vəsaitlərin artırılması buna imkan yaradacaq."

Onun sözlərinə görə, əlaqədar qurumlarla yeni tikintidə alınan mənzillərin özlərinin bilavasitə ipotekaya girov kimi qoyulması məsələsini həll etmək lazımdır. Çünki, biz bilirik ki, əhali bununla bağlı çox əziyyət çəkir. Kimsə qohumuna, qonşusuna, yaxınlarına müraciət edib, onların evlərini girov qoymaq istəyir. Burda problemlərin olduğunu bilirik. Dünya praktikasında olan təcrübəyə əsaslanaraq biz ilkin qeydiyyata keçəcəyik.

Mərkəzi Bank rəhbəri sosial tikintinin ipoteka mexanizmi vasitəsilə maliyyələşdirilməsi üzərində də düşündüklərini bildirib. Bununla yanaşı, Mərkəzi Bank ipotekanın regionlarda geniş tətbiqi niyyətindədir: "Regionlarda çalışan sosial dairənin, hökumətin müəyyənləşdirdiyi təbəqə - müəllimlərin, həkimlərin və digər gənc ailələrin ipoteka ilə təmin olunması mexanizmini də yaratmaq fikrindəyik.” 

İctimai Birliyinin icraçı direktor E.Əsədov gələcək proqnozlar barədə vurğulayıb ki, orta müddətli dövr üçün əmlak bazarında həm bazarın həcmi, həm də qiymətlər baxımından proqnozlar vermək çətindir. Amma 2015-ci ilin ortalarında əmlak bazarında bazarın həcmində həm genişlənmələr, həm də qiymətlərin 10-12% artacağı gözlənilir. Həmin dövrədək isə ucuzlaşmanın qeydə alınacağı real görünmür.

Digər ekspertlər də əmlak bazarında dəyişikliyin baş vermədiyini, ucuzlaşmanın olmayacağını düşünürlər. Onların fikrincə, 2012-2013-cü ildə aylıq əqdlərin sayı 20-25 ədəd olduğu halda, 2014-cü ildə ay ərzində cəmi 4-5 əqd, bu ilin ötən aylarında isə 2-3 əqd bazara çıxarılır. Birotaqlı mənzillər 50 min dollardan 70 min dollara, ikiotaqlı mənzillər 70-100 min dollar arası, üç və dörd otaqlılar isə 100 min dollardan 150-200 min dollaradək dəyişir. 

Sosial şəbəkələrdə insanlar daşınmaz əmlakla bağlı yeni vergilərin qoyulmasının vəziyyətə ciddi təsir göstərdiyini vurğulayıblar: "Belə olan halda xeyli milli kapital xaricə axa bilər. Çünki, dünyada, o cümlədən Türkiyədə əmlakın qiyməti xeyli düşür. Təbii ki, ölkəmizdə mənzil bazarında dəyişiklik baş verməsə, əmlaka biznes məqsədilə yanaşan xeyli milli kapital xaricə axa bilər. Bu, dolayısı ilə mənzil bazarında bazar qanunlarının işləməməsi səbəbindən valyuta bazarına yeni təzyiq dalğası yarada bilər."

Xatırladaq ki, bu ildən etibarən daşınmaz əmlakın alışı-satışı zamanı əldə edilən gəlirdən vergi fiziki şəxslərin gəlir vergisi formasında tutulacaq. 30 min manata qədər gəlir 14 faizlə, 30 min manatdan artıq hissə isə 25 faizlə vergiyə cəlb ediləcək. Vətəndaş satdığı evdə qeydiyyatdadırsa və orada 3 il ərzində yaşayıbsa, o zaman əldə olunan gəlir vergidən azaddır. Mənzil sahibi qeydiyyatda olmadığı evi hətta uzun müddət bundan əvvəl almış olsa da, onu satanda vergi ödəməlidir. Bir şəxsin mülkiyyətində bir neçə mənzili varsa, onların yalnız birinin, yəni vətəndaşın daimi yaşayış yeri olan mənzilin satışı vergidən azaddır. Bir şərtlə ki, həmin mənzil alınandan 3 il sonra satılsın.